La struttura dell’atto notarile adottata nel nostro studio risponde alle concrete esigenze di chiarezza e immediatezza nella comprensione dei contenuti: una struttura semplice rende infatti più facile la consultazione e più rapida l’individuazione delle parti rilevanti dell’atto notarile.

Ogni atto notarile è composto da vari articoli. Un atto notarile di compravendita, in particolare, è suddiviso nelle seguenti parti:

 

INTRODUZIONE: l’identificazione e le verifiche notarili

Il notaio identifica le parti alla luce delle verifiche notarili sulla loro identità e sulla loro capacità di agire.

ART. 1. Lo scambio del consenso e l’oggetto

Le parti si scambiano il consenso necessario affinché la proprietà dell’immobile si trasferisca dal venditore all’acquirente.

L’immobile, descritto nella sua composizione, viene identificato con i suoi corrispondenti dati catastali (foglio, mappale e subalterno, ubicazione, piano, categoria, classe e rendita dell’unità immobiliare, necessaria ai fini del calcolo delle imposte), e la dichiarazione di conformità soggettiva e oggettiva che le parti devono rendere in atto a pena di nullità dell’atto notarile.

Le Parti devono dichiarare che l’immobile compravenduto è intestato correttamente alla parte venditrice, sulla base delle risultanze delle visure catastali, e che la scheda catastale, allegata all’atto notarile, riproduce esattamente l’immobile nello stato di fatto in cui si trova.

ART. 2. I patti

Vengono riportati oltre ai dati relativi alla proprietà millesimale sulle parti comuni, anche gli eventuali patti trascritti o non trascritti presenti nella provenienza (atto di acquisto dei venditori).

ART. 3. La disciplina legale del prezzo di vendita

Le parti possono concordare liberamente il prezzo dell’immobile e hanno l’obbligo di dichiarare nell’atto notarile l’effettivo prezzo pagato, indicandone le modalità di pagamento.

Il pagamento deve quindi avvenire, preferibilmente, con uno o più assegni circolari. L’utilizzo di assegni bancari deve essere preventivamente concordato con il venditore che, altrimenti, può rifiutarli. Se l’acquisto della casa viene finanziato con un mutuo bancario è importante accordarsi in anticipo con la banca per l’emissione di assegni a favore del venditore, precisando gli importi esatti e l’intestazione richiesta.

La regola generale vuole che le imposte relative all’atto notarile di trasferimento siano dovute in ragione del prezzo indicato nell’atto e pattuito tra le parti. Tuttavia, nel caso di atti notarili soggetti ad imposta di registro, come avviene per l’acquisto da un venditore persona fisica, non esercente attività commerciale o professionale, le imposte possono essere pagate sulla base del valore catastale.

In tutti gli altri casi in cui l’atto notarile è invece soggetto ad IVA, (acquisto da un’impresa) le imposte relative al trasferimento devono necessariamente essere corrisposte sulla base del prezzo di compravendita.

ARTT. 4-9. I diritti e doveri delle parti

Gli articoli successivi dell’atto notarile di compravendita disciplinano diritti e doveri delle parti: in particolare disciplinano le garanzie dovute per legge dal venditore all’acquirente circa la piena ed esclusiva proprietà dell’immobile, la libertà da vincoli, pesi e/o formalità pregiudizievoli, l’inesistenza di vizi e della regolarità catastale e urbanistica.

La parte venditrice è tenuta a fornire al notaio, tutta la documentazione necessaria.

La parte acquirente ha l’obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, come è di prassi, o nei termini precisamente indicati nel contratto preliminare (compromesso), qualora vi sia una dilazione del prezzo o, diversamente, un pagamento anticipato.