La disciplina del mutuo
Il mutuo è il contratto con il quale la banca (mutuante) consegna una determinatà quantità di denaro al mutuatario che, previa concessione di una garanzia ipotecaria, si obbliga a rimborsare il capitale prestato oltre agli interessi.
La banca eroga la sommarichiesta se sussistono precise condizioni che verifica durante la procedura di merito creditizio.
Nello specifico la banca controlla che:
a) la rata non superi un terzo del reddito netto mensile del mutuatario;
b) la somma finanziata non superi l’80% del valore del bene che si vuole comprare (la capacità di risparmiare è ritenuta un indice molto importante per la banca per valutare l’affidabilità del proprio debitore).
Il mutuatario, come si è visto, dovrà rimborsare non solo il capitale preso a prestito, ma anche gli interessi.
Tali interessi, se fossero calcolati secondo la logica economica, causerebbero prime rate di importo estremamente elevato e le ultime di importo minore (il primo anno si pagherebbero gli interessi sull’intero capitale, il secondo anno su una somma minore, il terzo anno su una somma ancora più bassa,…). In questo modo, tuttavia, non si realizzerebbero gli interessi del mutuatario, che intende ricevere un’agevolazione di tipo finanziario.
L’ammortamento “alla francese” evita questo tipo di difficoltà, permettendo di chiedere a prestito una somma più alta di quella che si potrebbe chiedere se la prima rata fosse più alta dell’ultima.
Il mutuo è un contratto complesso nel quale il linguaggio della tecnica bancaria e quello del diritto si mischiano in un testo che spesso risulta comprensibile solo per gli addetti ai lavori.
Tasso fisso o tasso variabile?
Il mutuo a tasso fisso comporta normalmente un valore della rata superiore a quello del mutuo a tasso variabile: questo perché la banca si assume un rischio maggiore, data la difficoltà di calcolare quale sarà il tasso in vigore a lunga distanza di tempo. In genere il rischio è coperto dalla banca maggiorando di due punti percentuali il tasso corrente.
In termini economici è difficile dire a priori cosa convenga, se un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile. Dipende molto dalla filosofia del cliente. Se una persona ha fatto un mutuo ai limiti delle proprie capacità economiche e teme che la rata possa aumentare, è più tranquillizzante un mutuo a tasso fisso, anche se permette di chiedere un prestito leggermente minore (calcolando i maggiori interessi) rispetto alla somma che si otterrebbe con un mutuo a tasso variabile.
Viceversa, una persona meno preoccupata della variabilità del tasso e meno pessimista sul futuro, opterà per un mutuo a tasso variabile.
L’erogazione del mutuo
La banca può erogare la somma al momento del rogito oppure dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca.
Nel primo caso non nasceranno complicazioni perché sono già disponibili gli assegni circolari per pagare la parte venditrice. Nel secondo caso possono sorgere problemi ove le parti non abbiano preventivamente e chiaramente pattuito che l’erogazione dei soldi per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solamente al momento dell’erogazione del mutuo, ovvero quindici/venti giorni dopo la stipula (la legge richiede che il notaio aspetti 11 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di fallimenti). In questo caso le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile: ciò significa che i soldi non sono nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono gestiti dalla banca e dal notaio congiuntamente nell’interesse del venditore e del compratore per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.
Quando la somma viene erogata immediatamente occorre fare una distinzione. In alcuni casi il mutuo parte immediatamente, per cui è considerato mutuo ipotecario già dalla prima rata; in altri casi, la banca considera il finanziamento fatto al cliente come una sorta di scoperto di conto corrente (e lo denomina pre-finanziamento): il cliente è costretto a pagare solo gli interessi e il debito contratto con la banca rimane uguale. Il pre-finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo.
Ricapitolando:
– erogazione immediata direttamente a titolo di mutuo: le rate scadranno ogni mese in corrispondenza del giorno in cui si è fatto l’atto notarile
– pre-finanziamento: le rate scadranno ad ogni primo del mese partendo dal mese successivo a quello della stipula.
L’assicurazione sui rischi legati al finanziamento
Alcune statistiche: solo otto casi su mille sono inadempienti al mutuo. Di questi, quattro sono dovuti a ragioni di salute o morte, quattro a ragioni di carattere personale quali divorzio o separazione di coppie di fatto.
E’ bene avere chiaro che esistono prodotti assicurativi che evitano il rischio di rientrare nei quattro casi in cui non si riesca a pagare il mutuo per morte o malattia. Questi prodotti, per persone che hanno tra i trenta e i quarant’anni, non dovrebbero eccedere annualmente una somma pari a un millesimo del capitale prestato. Talvolta le banche propongono questo tipo di assicurazione, altre volte no. Il nostro studio notarile consiglia di sottoscrivere tale polizza, per evitare che figli minori d’età o genitori avanti con gli anni si trovino a dover far fronte ad un pagamento inatteso. Per le coppie di fatto che non intendano entro breve tempo sposarsi, consigliamo di farsi dare dallo studio notarile una consulenza sui diritti e i doveri dei comproprietari.
I rischi legati al finanziamento sono tutti a carico della parte mutuataria e, in tali rischi, è compreso il caso che non si riesca a pagare il mutuo perché si è perso il lavoro: statisticamente, tale situazione si verifica raramente.
L’ipoteca richiesta per garantire il mutuo è solitamente pari al doppio del debito stesso.
La detrazione di spese ed interessi
E’ importante sapere che gli interessi, le spese di istruttoria e la parcella notarile sono detraibili dalle tasse secondo agevolazioni introdotte nel 1998. La detrazione è possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e di queste spese: detrazione significa che lo Stato le considera alla stregua di tasse già pagate.
L’accollo del mutuo
E’ possibile accollare il mutuo, ovvero vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento. In questo caso l’accollo è cumulativo, cioè se chi si è accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrà rivalersi anche sul mutuatario originario.
La cancellazione dell’ipoteca
Nel diritto italiano, l’ipoteca si cancella da sola dopo vent’anni. Quindi la cancellazione dell’ipoteca una volta finito di pagare il mutuo non è un adempimento necessario, a meno che si voglia vendere la casa.
Le spese accessorie dei finanziamenti
Infine, le spese accessorie, nei finanziamenti, sono talvolta significative: è bene informarsi quali siano le spese che la banca richiede per gestire il mutuo (ad esempio spese di incasso della rata o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate). Le condizioni del finanziamento che si fa con la banca dipendono anche da queste spese accessorie.
